マンションQ&A


 
■マンションに関するご相談から、ここでは、その主なものを紹介します。
(以下の項目をクリックすると詳細にジャンプします。)



●玄関の押し開きドアを自動ドアにできないか?

●置式エアコン室外機を外壁に設置できるでしょうか?

●漏水事故で下階に被害、賠償責任は?

●階下の人から歩く音がうるさくて眼れないの苦情が・・



 
■「長生きマンションへ取り組んでこそ建て替えも円滑化に」

 6月6日、参院国土・交通委員会で「マンション建替え円滑化法」の参考人質議がおこなわれました。居住者にとってマンションの建て替えをスムーズにおこなうために、どうしたらよいのか考えてみる視点として、日本共産党推薦の千代崎一夫さん(まちづくりコープ代表、マンションコンサルタント)の委員会での冒頭意見(要旨)を紹介いたします。
  
●参院国土・交通委員会「マンション建替え円滑化法」案に対する
  千代崎一夫さん(日本共産党推薦参考人)意見陳述(要旨)




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Q&A 詳細

 
○玄関の押し開きドアを自動ドアにしたい

 わたしのところ(分譲マンション)では車椅子を使用する障害者の方がいて、玄関ドアが手動の押し開き式なので、出入りに困っているようです。自動ドア式にできるでしょうか。
(管理組合の理事さんからの相談)


 押し開きドアでは、介護者が付き添っても出入りは大変です。力がいるので高齢者にとっても楽ではありません。自動ドアにすれば車椅子を使われる障害者の方も自由に外出できます。
 お尋ねの玄関ドアは共用部分の変更ですので、管理組合の合意(「区分所有法第17条」共用部分の変更は、区分所有者及び議決権の各四分の三以上の多数による集会の決議が必要。ただし、多額の費用を要しないものは除く)がなければ自動ドアの設置はできません。
人間はだれでも年を重ねていきます。そのためにもこれからの高齢化社会へ向けて、今のうちにこのような高齢化対策をおこなっておくことは必要だと思います。障害者の方のためだけでなく、自分たちの将来のために、という見地で全区分所有者にはたらきかけてはいかがでしょうか。また、もし、修繕積立金などに余裕がありそうでしたら段差解消(バリアフリー)や手すり設置などについても管理組合として検討してみてください。
 いくつかの自治体(文京区にもあります)では、段差解消や手すりなどに助成制度がありますので、これらを活用すれば、合意形成を進めるうえでも理解を得やすいのではないでしょうか。



 
○置式エアコン室外機を外壁に設置できるでしょうか?


 昨年マンションを購入しました。エアコンの室外機がベランダの置式になっていて上階からの避難ハシゴの真下になっているため、消防署の定期検査で移動を申し渡されました。また、ベランダがコンクリートで囲まれているので、エアコンを使用しているときは、ベランダが熱風で暑くて洗濯物を干すときはエアコンを止めなければなりません。植木も枯れそうです。
外壁は共用部分だというので、「室外機を外壁にくっつけたい」と理事会に話したら「外観を損なうからダメ」と言われました。「外壁に付けている所もあるので良いんじゃないですか」と言いましたら、「その家には手紙を出します」と言われました。理事の方々のベランダは広くて熱風なんか関係ない作りになっています。今後どうしたら良いでしょう。


 あなたのマンションの組合規約でも規定されていると思いますが、共用部分の変更は管理組合の承認を受けなくてはなりません。ですからあなたが管理組合に事前に申し出たのは正しい行為です。
 気持ちは十分理解できます。現に、外壁に室外機を付けている家庭が他にあっても、それは組合の承認なしにやったもので規約違反となります。
 通常、構造上の変更が理由でしたら、室外機のボルトの穴あけだけですから認められる場合が多いのですが、『外観を損なう』との理由では現在のところ諦めるほうが賢明です。それでも「どうしても」との思いが強いのでしたら、管理組合とねばり強く交渉するしかありません。



 
○漏水事故で下階に被害


 築十年を経過したマンションです。専有部分床下の給水管から水漏れで階下に被害を与えてしまいました。賠償の責任をとらなければならないでしょうか。保険には入っていません。


 不注意によって漏水事故を起こした場合は、当然賠償責任を負います。しかし、原因がわからない場合は管理組合の責任になります。管理組合ともよく話し合ってください。
 今後の対策としては、こうした事故の賠償責任を補う個人賠償責任保険(マンション保険とも呼ばれる)がありますので加入しておけば安心です。本人と家族の責任で起こした事故や、ベランダから物を落下して損害を与えたときなどにも適用できる保険です。



 
○階下の人から子どもの歩く音がうるさくて眼れないの苦情が


 築二年目のマンションですが、階下の人から深夜に子どもの歩き回る音が聞こえて眠れないとの苦情が寄せられました。
 私たちはマンション住まいが初めてでしたので、子どもだけでなく私たち大人も注意して歩くようにしていました。
 それでも、「まだ、うるさくて熟睡できない。受忍限度を超えている。対策がなされない場合は法的な手段(損害補償を求める〉と怒鳴りこまれました。どのように対処したら良いのでしょうか。  (二人の子どもの母親)


 「騒音」を先ず客観化することが大切です。なぜなら、「騒音は人によって感じ方が異なるので、管理組合の役員などの第三者に確かめてもらうことにしたらいかがでしょうか。
 あなたのマンションのフローリングの遮音性能がL−45とのことですが、これは、階上の生活者が多少意識される程度です。ただし、スラブの厚さ・梁の位置・施工状態によっても大きく異なります。
 日常生活に伴う音がよそのお宅に大きく迷惑をかかるほどでしたら、それはあなたの責任ではなく、施工もしくは構造上の問題となるので、施工業者や分譲業者とご相談され、階下の住人の間に入ってもらうのも一つの方法です。



 

「マンション建替え円滑化法」案に対する
千代崎一夫さん(日本共産党推薦)意見陳述(要旨)

 私は、住宅コンサルタント事務所を開いており、マンション管理士でございます。私は、建物を診断して長期営繕計画をつくり、必要なら工事企画、監理、その他、管理組合の立ち上げとか、規約(管理組合)の整備、ペット問題、管理会社への不満等、様々な相談に乗っており、直接マンション住民と接している実務を仕事にしております。

長生きマンションへの検討と助成を
 そのような立場で「マンションの建て替えの円滑化に関するる法律案」を見ますと、幾つか心配な点があります。中でも一番感じているのは、建て替えの前に長く使えるかということの検討がどれだけ積極的に行われたか、行われるかという問題です。長く使うことに対して助成や税制などの工夫をして、むしろ長く使うということはいいことだという風潮を育てていただきたい。当然、いつかは建て替えをしなければならないというのはもちろんです。そのときに、マンションを長く使うということをよく検討し実行した上ならば、反対者も少なくなります。

木造でも三十年以上も長生き
 長生きマンションと私は呼んでおりますけれども、それの積極的検討をということで、川崎のある団地で、築二十年を過ぎて二度目の大規模修繕を企画していたときです。次の十年目、つまり三十年(築)のときのことを考えて今回の工事企画をしましょうという私の提案に対して、役員は「千代崎さん、次はもう建て替えだよ」と言いました。だから、役員会の感じとしてはそういうふうになっています。ただ、私の方は「木造の建物だて三十年、四十年もっていますよ、コンクリートの建物で三十年、次には建て替えという話はないですよ」とお話をしました。その場が終わった後に役員でない人が寄ってきて「千代崎さん、いいことを言っていただいた、三十年で建て替えの話が出るならば、二十年のときの大規模修繕にお金を払う気はない、それを聞いて安心してお金が払える」と言っていました。
 ここの団地は修繕積立金も、計画を含めて集めておりましたので、改めてお金を集めるということではありませんけれども、やはり年限を決めたらその十年前には修繕にはお金をかけなくなってしまうということです。

コンクリートの劣化に対応した修繕
 別な件では(建て替えの)、かなり傷んだマンションに調査に行くこともあります。「うちのマンションはどのぐらいもちますかね」とよく質問を受けます。そのときに「現在のコンクリートの老朽化も含めた度合いを調べて、これに合った修繕をして、その後、そこについて十年後ぐらいに傷み具合の経過を見ましょう」と。かなり傷んでいますと、二十年でこんな状態になつているというときに「百年はもたせましょうよ」と私が言っても、それは信用されないと思います。ただ「二十年から三十年、三十年から四十年、こういった間にどのぐらいどこが傷むのかというのをちゃんとと管理組合で握って、その上で五十年を迎える、あともうワンサイクル、つまり百年というのがもつかどうかと、こういう判断をしましょう」とお話をしております。
 現実には、私どもも三十年近くなつたマンションを幾つも見させていただいていますが、建て替えようという話はなかなか出ておりません。

バリアフリー化への対応
 社会資産としてマンションを見れば、近隣での地域的な移動とか、年齢層のミックス、こういうことも含めて、当然エレべーターを付けられる可能性のあるところは付けていただくとしても、エレべーターのないマンションも有効に生きてくるのではないかなと思います。
 人間の高齢化にも対応したマンションが望まれていますが、段差を解消したり、手すりを付けたりしているマンションも増えてきました。共用部分全体をバリアフリーにするために、住民のところでの意識と、それにプラスする助成制度というのもあればマンションのバリアフリー化はかなり進むと思います。私の住んでる東京・板橋区では、助成制度があって、区民としても大変うれしく思っております。
 バリアフリー化を喜ぶのは高齢者だけではありません。障害をお持ちの方はもちろんですが、けがをした場合など、健常者でも大変喜ばれます。

設備の陳腐化・狭小住宅は全体の見直しで克服
 設備の陳腐化という言葉があります。だから修繕では駄目なんだと言われております。そのことも全体を見直すとかなり対応できます。専有部分も全部必要なところの床をはがしてステンレス管(給水管)に取り替える、これを考えれば、設備の陳腐化ということも実際には直していけます。
 建て替えの大きな理由に狭小住宅であるということもあげられております。これに対しては、狭い住居を縦につなげたり横につなげたり、これを二戸一といっておりますが、こういう形で直接住宅の広さを加減する、共用部分で大浴場を持っている団地や宿泊できる集会室、こんな手当てをしているところもあります。そういうことで狭小への対応も可能ではないかと思います。
 そのほか、IT対策とか、それから省エネルギーとか屋上緑化とか太陽光発電と様々なことをすべて可能性として考えて、既存マンションでも行おうと思っております。これらのことをやれば建て替えの理由というのはかなりなくなり、建て替えそのものをかなり先に延ばせます。マンションを長く使ぅということを十分に検討していただきたい。そのためには、助成もし、税金その他の優遇する措置もぜひつくっていただきたい。その上で「マンション建替えの円滑化等に関する法律案」が生きていくのではないかなと思っております。

以上